Το εισόδημα από υπεκμίσθωση ακινήτου μισθωμένου σε ατομική επιχείρηση, πως φορολογείται;

Υπεκμίσθωση ακινήτου είναι η σύμβαση με την οποία ο μισθωτής ενεργώντας ως εκμισθωτής παραχωρεί τη χρήση του μίσθιου, την οποία απέκτησε με την κύρια μίσθωση, σε τρίτο πρόσωπο (υπομισθωτή), έναντι μισθώματος.

    Η σύμβαση αυτή έχει όλα τα στοιχεία της «μίσθωσης» και είναι άσχετη με την κύρια μίσθωση, η οποία εξακολουθεί να ισχύει μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων.

    Ο όρος «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων.

1. Με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 39 του Ν.4172/2013 ορίζεται ότι το εισόδημα αυτό προκύπτει από:

α) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης γης ή ακινήτων συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, κατασκευών και κάθε είδους εγκαταστάσεων και εξοπλισμού τους.

    Περαιτέρω, με την ΠΟΛ. 1069/23.3.2015 εγκύκλιο διαταγή με θέμα «Φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία μετά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του νέου Κ.Φ.Ε. (άρθρα 39 & 40 Ν.4172/2013)», ορίζεται μεταξύ των άλλων ότι:

«1. Με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 39 του N.4172/2013 ορίζεται ότι το εισόδημα αυτό προκύπτει από:

α) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης γης ή ακινήτων συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, κατασκευών και κάθε είδους εγκαταστάσεων και εξοπλισμού τους…

    Το εισόδημα αυτό αποκτάται από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις ανεξάρτητα από την είσπραξή του ή μη, εφόσον έχει αποκτηθεί το δικαίωμα είσπραξής του και με την προϋπόθεση ότι ο εκμισθωτής αποξενώνεται από τη χρήση του ακινήτου, χωρίς ταυτόχρονα να παρέχει άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, ασφάλεια, κλπ.), οπότε χαρακτηρίζεται στο σύνολό του ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα…

    Με τις διατάξεις της περ. δ΄ της παραγράφου αυτής ορίζεται ότι από το ακαθάριστο εισόδημα που προκύπτει σε όλες τις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης ακίνητης περιουσίας της παραγράφου 1 εκπίπτει το μίσθωμα που καταβάλλεται. Αν υπεκμισθώνεται τμήμα γης ή ακινήτου, εκπίπτει το μίσθωμα που καταβάλλεται για το τμήμα αυτού και όχι το μίσθωμα ολόκληρου του ακινήτου ή της γης.….».

    Με βάση τα ανωτέρω και τα ερωτήματά σας, θεωρούμε ότι:

1. Το μίσθωμα που καταβάλει ο μισθωτής – ατομική επιχείρηση στον εκμισθωτή, αποτελεί επιχειρηματική δαπάνη και εκπίπτει, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 22 του Ν. 4172/2013 περί Κ.Φ.Ε., από τα επιχειρηματικά έσοδα της επιχείρησης.

2. Το εισόδημα που προκύπτει από την υπεκμίσθωση του μίσθιου από τον αρχικό μισθωτή σε τρίτο, εφόσον το αρχικό μίσθωμα δεν αναφέρεται σε νομικό πρόσωπο αλλά σε ατομική επιχείρηση, αφορά εισόδημα από ακίνητη περιουσία του φυσικού προσώπου (αρχικού μισθωτή), σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 39 του N.4172/2013 και όχι εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα που φορολογείται στην ατομική επιχείρηση.

3. Στο έντυπο Ε2 του φυσικού προσώπου και ειδικά στη στήλη (13) θα αναγραφεί το ετήσιο ποσό της υπεκμίσθωσης, για να φορολογηθεί στο φυσικό πρόσωπο. Στη δεύτερη σελίδα του εντύπου Ε2 και στη στήλη (11) θα συμπληρωθεί το συνολικό μίσθωμα που καταβλήθηκε στον αρχικό εκμισθωτή του ακινήτου.