Τι αλλάζει από 1η Απριλίου για ενοικιαστές και ιδιοκτήτες

Πώς ανατρέπεται η «κουλτούρα» πληρωμής για τα ενοίκια στην Ελλάδα - Ποιες οι κυρώσεις για όσους δε συμμορφωθούν.

Αλλάζουν όλα στα ενοίκια από την 1η Απριλίου 2026. Ουσιαστικά, ανατρέπεται η «κουλτούρα» πληρωμής των ενοικίων στην Ελλάδα, καθώς η πληρωμή εκτός τραπεζικού συστήματος παύει να αναγνωρίζεται φορολογικά και όλες οι μισθώσεις, τόσο κατοικιών όσο και επαγγελματικών χώρων, θα πρέπει να συνοδεύονται από «ρήτρα τραπεζικής πληρωμής». Η συγκεκριμένη μεταβολή θεσπίστηκε με το άρθρο 210 του νόμου 5222/2025  και επεκτείνει υποχρεωτικά την ηλεκτρονική πληρωμή και στα ενοίκια κατοικιών, όπου μέχρι σήμερα κυριαρχούσε η πληρωμή σε μετρητά.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η αποκλειστική χρήση τραπεζικού λογαριασμού επιτρέπει στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων να διασταυρώνει αυτόματα τα δηλωμένα μισθώματα με τις τραπεζικές κινήσεις, περιορίζοντας το περιθώριο για αδήλωτα ποσά και συμφωνίες πληρωμής «χέρι με χέρι».

Φορολογία στα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου airbnb – Τι ισχύει

Η Airbnb είναι ιστοσελίδα καταχώρησης, εύρεσης και ενοικίασης καταλυμάτων. Πρόκειται ουσιαστικά για μια ηλεκτρονική πλατφόρμα, που φέρνει σε επικοινωνία τον οικοδεσπότη με τον πελάτη, ενώ είναι ταυτόχρονα υπεύθυνη για την διεκπεραίωση της διαδικασίας της κράτησης. Δεν είναι μόνο αυτή η πλατφόρμα, καθώς υπάρχουν επίσης η booking , η expedia και άλλες.

 

Στην πορεία θα δούμε τα πάντα γύρω από την φορολογία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Αirbnb και Booking.

Βραχυχρόνια μίσθωση

Για να θεωρείται η μίσθωση βραχυχρόνια θα πρέπει το χρονικό διάστημα μίσθωσης να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος (ή τις εξήντα [60] ημέρες για τα νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων [10.000] κατοίκων).

Εδώ παρέχεται μόνο η υπηρεσία παροχής κλινοσκεπασμάτων (π.χ. υπηρεσίες καθαρισμού, παροχή φαγητού κ.λπ.). Σε περίπτωση που υπάρχουν κι άλλες παρεχόμενες υπηρεσίες, αυτές αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα και ισχύουν άλλες νομικές και φορολογικές διατάξεις.

Νέος νόμος για τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη κατάταξη καταλυμάτων: Όλα όσα ορίζονται

Με τον νέο νόμο Ν.5170/2025 ορίζονται οι προδιαγραφές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης και το σύστημα κατάταξης καταλυμάτων.

Αναλυτικότερα, με το άρθρο 3 του εν λόγω νόμου ορίζεται ότι τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια θα πρέπει να πληρούν τις παρακάτω προδιαγραφές, σύμφωνα με το άρθρο 11 του Ν.4446/2016:

α) αποτελούν χώρους κύριας χρήσης της παρ. 95 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α’ 79) και διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,

β) διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν,

γ) διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής, και

δ) διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης. 

Ακίνητα: Τι ισχύει για βραχυχρόνιες και μακροχρόνιες μισθώσεις – 52 ερωτήσεις και απαντήσεις

Τι αλλάζει - Πότε ένα ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα - Αναλυτικός οδηγός της ΑΑΔΕ

 

Nέο οδηγό εξέδωσε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), παρέχοντας διευκρινίσεις για το πότε μία μίσθωση θεωρείται βραχυχρόνια ή μακροχρόνια, όπως και το πότε ένα ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα.

Με βάση τις νέες διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ, η διάρκεια της μίσθωσης αποτελεί το βασικό κριτήριο που καθορίζει αν είναι βραχυχρόνια ή μακροχρόνια. Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το ανώτατο όριο είναι οι 59 ημέρες, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο είναι επιπλωμένο και δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες. Το ίδιο ισχύει ανεξάρτητα από το αν η μίσθωση γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή όχι. Όταν η μίσθωση ξεπερνά τις 60 ημέρες χαρακτηρίζεται ως μακροχρόνια

Στην περίπτωση όμως που ο μισθωτής αποχωρήσει πριν από την προβλεπόμενη λήξη μιας μακροχρόνιας μίσθωσης, ο χαρακτηρισμός της μίσθωσης παραμένει μακροχρόνια. Δηλαδή, ακόμη και αν ο μισθωτής φύγει πριν από τις 59 ημέρες, ο αρχικός χαρακτηρισμός δεν αλλάζει, καθώς βασίζεται στη συμφωνηθείσα διάρκεια και όχι στη διάρκεια παραμονής.

Παράταση του πλαφόν 3% για εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων για το 2025

Το άρθρο 3 της τροπολογίας που κατατέθηκε στο νομοσχέδιο του Υπ. Ανάπτυξης, με τίτλο «Ενσωμάτωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2022/2464 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, της 14ης Δεκεμβρίου 2022, για την τροποποίηση του Κανονισμού (ΕΕ) 537/2014, της Οδηγίας 2004/109/ΕΚ, της Οδηγίας 2006/ 43/ΕΚ και της Οδηγίας 2013/34/ΕΕ, όσον αφορά την υποβολή εκθέσεων βιωσιμότητας από τις εταιρείες (L 322) και της κατ’ εξουσιοδότηση Οδηγίας (ΕΕ) 2023/2775 της Επιτροπής, της 17ης Οκτωβρίου 2023, για την τροποποίηση της Οδηγίας 2013/34/ΕΕ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου όσον αφορά τις προσαρμογές των κριτηρίων μεγέθους για τις πολύ μικρές, τις μικρές, τις μεσαίες και τις μεγάλες επιχειρήσεις ή ομίλους» περιλαμβάνει τα παρακάτω:

Άρθρο 3

Παράταση ισχύος ανωτάτου ορίου αναπροσαρμογής μισθώματος για εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων-Τροποποίηση παρ. 1 άρθρου 96 ν. 5007/2022

Στην παρ. 1 του άρθρου 96 του ν. 5007/2022 (Α' 241), περί καθορισμού του ανώτατου ορίου αναπροσαρμογής μισθώματος για εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) Οι λέξεις «από την 1η Ιανουαρίου 2024 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2024» αντικαθίστανται από τις λέξεις «1η Ιανουαρίου 2025 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2025», β) οι λέξεις «του έτους 2023» αντικαθίστανται από τις λέξεις «του έτους 2024», και η παρ. 1 διαμορφώνεται ως εξής: «1. Για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α' 30), επιτρέπεται, από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2025, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2024.».

Τελικά, συμφέρει το ενοίκιο ή η αγορά σπιτιού;

 Ή μήπως συμφέρει η κατασκευή; Τα υπέρ και τα κατά για τη στεγαστική σας ανάγκη

 Θάνος Τσίρος

Όταν η απόφαση έχει δεσμευτικό χαρακτήρα για τρεις ή ακόμη και τέσσερις 10ετίες, σίγουρα θα πρέπει να ληφθεί ύστερα από αρκετή μελέτη, ώστε να περιοριστούν οι πιθανότητες λάθους. Ο λόγος, για την κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης. Εν μέσω όξυνσης του λεγόμενου στεγαστικού προβλήματος, είναι η ανάγκη που μπορεί να απαιτήσει ακόμη και το 40% του μηνιαίου εισοδήματός μας για να καλυφθεί. Οι τιμές πώλησης των ακινήτων έχουν ανατιμηθεί πάνω από 70% την τελευταία 7ετία (και περισσότερο από 80% στο λεκανοπέδιο της Αττικής), τα ενοίκια ακολουθούν αντίστοιχη πορεία και η ζήτηση για στέγη –εγχώρια και από το εξωτερικό– συντηρεί αυτή την κατάσταση. Όσο οι τιμές θα ανεβαίνουν ταχύτερα από τον ρυθμό αύξησης του εισοδήματος, τόσο θα διογκώνεται το πρόβλημα. Σε δυσχερέστερη θέση βρίσκονται ασφαλώς αυτοί που δεν έχουν δικό τους σπίτι. Οι οποίοι την τελευταία 10ετία γίνονται ολοένα και περισσότεροι, τουλάχιστον με βάση τις επίσημες στατιστικές της ΕΛΣΤΑΤ. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα έχει υποχωρήσει στο 70% (ήταν πάνω από 80% τη 10ετία του ’80), ενώ στην Αττική, όπου εντοπίζεται και το μεγαλύτερο πρόβλημα, έχει ήδη υποχωρήσει στο 65% από το 2021.

Το ερώτημα είναι ένα κεντρικό: πώς θα καλύψω τη στεγαστική μου ανάγκη με τέτοιες συνθήκες; Τα υποερωτήματα που προκύπτουν όμως χρήζουν έρευνας. Να αγοράσω τώρα ή να μείνω στο ενοίκιο; Και αν αγοράσω, να στραφώ στο καινούργιο ή στο μεταχειρισμένο; Μήπως, επίσης, συμφέρει περισσότερο η ανέγερση από την αγορά έτοιμου; Την απόλυτη αλήθεια δεν την κατέχει κανείς, καθώς τα υπέρ και τα κατά του κάθε ερωτήματος έχουν διαφορετικό συντελεστή βαρύτητας για τον κάθε υποψήφιο αγοραστή ή ενοικιαστή. Ιδού λοιπόν τα υπέρ και τα κατά, με την τελική απόφαση να ανήκει πάντοτε σε αυτόν που πληρώνει…

Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση: Δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ η σχετική απόφαση

Δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ η απόφαση Α.1217/2023, με τίτλο: «Καθορισμός του τύπου και του περιεχομένου της δήλωσης απόδοσης του τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, του τρόπου προσδιορισμού των προσώπων που είναι υπόχρεα στην απόδοση του τέλους, του χρόνου και της διαδικασίας επιβολής και απόδοσής του, του περιεχομένου, της διαδικασίας και του τρόπου έκδοσης του ειδικού στοιχείου - απόδειξης είσπραξης του, καθώς και κάθε άλλης αναγκαίας λεπτομέρειας.».

Συγκεκριμένα, η απόφαση ορίζει τα παρακάτω:

Άρθρο 1

Καθορίζουμε τον τύπο και το περιεχόμενο της δήλωσης απόδοσης του τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, το υπόδειγμα της οποίας προσαρτάται στην παρούσα και αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα αυτής, τον τρόπο προσδιορισμού των προσώπων που είναι υπόχρεα στην απόδοση του τέλους, τον χρόνο και τη διαδικασία επιβολής και απόδοσής του, το περιεχόμενο, τη διαδικασία και τον τρόπο έκδοσης του ειδικού στοιχείου - απόδειξης είσπραξής του, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια.

Πότε το εισόδημα από Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων θεωρείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα

 

Με τα άρθρα 27 – 29 του Ν.5073/2023, ο νομοθέτης, τροποποιεί και εξειδικεύει την έννοια της βραχυχρόνιας μίσθωσης, οριοθετώντας την βάσει ημερών μίσθωσης (έως 60 ημέρες ανά μίσθωση). Αφαιρεί με τον νόμο και συγκεκριμένα από το άρθρο 39Α του Ν.4172/2013 περί Κ.Φ.Ε. τη φράση «οικονομία του διαμοιρασμού» και το συγκεκριμένο άρθρο έχει πλέον τίτλο «Εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων». Το αυτό πραγματοποιεί και στις παραγράφους 1 και 2 του ιδίου άρθρου, ενώ την παράγραφο 3 την διαγράφει, ι και το άρθρο 39Α αναδιαμορφώνεται.

Στο πρώτο εδάφιο του άρθρου 39^Α τίθεται ως προϋπόθεση, για να θεωρηθεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία, η απόκτησή του από βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι δύο (2) ακινήτων.

Τέλος, ως ουσιαστική αλλαγή που επιφέρει ο νόμος, είναι η διαφοροποίηση της πηγής εισοδήματος, όσον αφορά την βραχυχρόνια μίσθωση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων, όπου το εισόδημα από ακίνητη περιουσία, μετατρέπεται σε εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, με υποχρέωση του φορολογούμενου για έναρξη άσκησης επιχειρηματικής δραστηριότητας, τήρηση φορολογικών αρχείων σύμφωνα με τον Ν. 4308/2014 περί Ε.Λ.Π. και υποχρέωση ασφάλισης του εκμισθωτή. Ουσιαστικά, ανεξάρτητα πλέον της παροχής τουριστικών υπηρεσιών πλην κλινοσκεπασμάτων (καθαριότητα, πρωϊνά, Wi-Fi κλπ.), εξομειούται ο εκμισθωτής τριών ή περισσοτέρων ακινήτων, όσον αφορά τη φορολογική μεταχείριση, με οποιαδήποτε εν τοις πράγμασι τουριστική – ξενοδοχειακή μονάδα.

Το επίμαχο σημείο του άρθρου, όπως θα ισχύσει, αναφέρει ότι «Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του παρόντος. Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα λογίζεται και το εισόδημα που αποκτούν από βραχυχρόνια μίσθωση φυσικά πρόσωπα τα οποία εκμισθώνουν τρία (3) ή περισσότερα ακίνητα.

2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α΄ 240), θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.».

Έρχονται αλλαγές σοκ στη βραχυχρόνια μίσθωση

Θα μπουν αυστηροί κανόνες αλλά και προδιαγραφές που πρέπει να πληρούν τα ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Οκτώ χρόνια μετά την ψήφιση του νόμου, που προέβλεπε σημαντικές αλλαγές και περιορισμούς στους ιδιοκτήτες ακινήτων που τα χρησιμοποιούν για βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb) και οι οποίες ποτέ δεν εφαρμόστηκαν, γιατί πολύ απλά κανένας αρμόδιος υπουργός δεν προχώρησε από το 2017 έως σήμερα στην έκδοση των σχετικών αποφάσεων, η κυβέρνηση σκοπεύει να φέρει άμεσα στη Βουλή νομοσχέδιο που θα φέρνει τα πάνω κάτω στον κλάδο των εν λόγω μισθώσεων θέτοντας σημαντικούς κόφτες.

Ουσιαστικά στις εν λόγω διατάξεις θα περιληφθούν σε γενικές γραμμές οι περιορισμοί που προέβλεπε ο νόμος που είχε ψηφιστεί το 2016 και έλεγε μεταξύ άλλων τα εξής: «Με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται µε την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια µμίσθωση ως εξής:

Νέοι όροι και νέοι φόροι στο Airbnb | Διαχωρίζονται οι εταιρειες από τους μικροϊδιοκτήτες - Πλαφόν στις ημέρες ενοικίασης

ΣΧΕΔΙΟ ΓΙΑ ΡΥΘΜΙΣΗ ΤΗΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

 Αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο και ενδεχομένως στη φορολογία για περίπου 145.000 κατοικίες στην Ελλάδα φέρνει το προσεχές διάστημα η κυβέρνηση. Η μεγέθυνση των βραχυχρόνιων μισθώσεων με τα έσοδα του Δημοσίου σχεδόν να δεκαπλασιάζονται σε διάστημα τεσσάρων ετών και να διαμορφώνονται σήμερα στα 530 εκατ. ευρώ, οδηγεί την κυβέρνηση σε πρόσθετες παρεμβάσεις με στόχο την εύρυθμη λειτουργία του κλάδου αλλά και να αποφευχθούν ακόμα μεγαλύτερα προβλήματα σε όσους αναζητούν ακίνητο για μακροχρόνια μίσθωση.

Πώς θα δηλωθούν τα ενοίκια στο έντυπο Ε2

 

Σε φορολογικό κλοιό θα βρεθούν και φέτος οι φορολογούμενοι που έχουν ακίνητα στην κατοχή τους και αποκτούν εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb.

Τα  εισοδήματα που εισέπραξαν το 2021 θα πρέπει να τα εμφανίσουν στη φετινή φορολογική δήλωση  για να φορολογηθούν από το πρώτο ευρώ με συντελεστές που φθάνουν έως και 45% αφού προηγουμένως αφαιρεθεί από αυτά ποσοστό 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων. Τα εισοδήματα από ακίνητα τύπου Airbnb πρώτα θα αποτυπωθούν  αναλυτικά στον έντυπο Ε2 και μετά θα μεταφερθούν αυτόματα στο έντυπο Ε1. Για όσους αποκρύψουν εισοδήματα ο "πέλεκυς” της εφορίας θα πέσει βαρύς καθώς τα πρόστιμα είναι τσουχτερά.

Σημειώνεται ότι και τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις φορολογούνται με τους ίδιους συντελεστές που ισχύουν και για τις μακροχρόνιες και συγκεκριμένα φορολογούνται ως εξής:

- 15% στα πρώτα 12.000 ευρώ του καθαρού εισοδήματος

- 35% στα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του καθαρού εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ

- 45% στο πάνω από τα 35.000 ευρώ τμήμα του καθαρού εισοδήματος

Για παράδειγμα, φορολογούμενος που απέκτησε κατά τη διάρκεια του 2022 συνολικό εισόδημα 20.000 ευρώ από ενοίκια θα κληθεί να πληρώσει φόρο εισοδήματος για ποσό 19.000 ευρώ (μειωμένο κατά 5% λόγω αυτόματης τεκμαρτής έκπτωσης δαπανών επισκευή, συντήρηση και λοιπές λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων). Ο φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:

- 12.000 ευρώ x 15% = 1.800 ευρώ

- 7.000 ευρώ x 35% = 2.450 ευρώ

- 1.800 ευρώ + 2.450 ευρώ = 4.250 ευρώ.

Συνεπώς ο φορολογούμενος, θα πληρώσει φόρο εισοδήματος 4.250 ευρώ.

Ολα όσα πρέπει να ξέρετε για τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2

Οι φορολογούμενοι που αποκτούν εισοδήματα από ακίνητα θα πρέπει να συμπληρώσουν και να υποβάλλουν το έντυπο Ε2 πριν την οριστική υποβολή της φορολογικής δήλωσης έντυπο Ε1. Για την υποβολή του εντύπου Ε2 ισχύουν τα εξής:

1. Στο έντυπο Ε2 καταχωρείται η οικοδομημένη ακίνητη περιουσία, κάθε υπόχρεου, ανεξάρτητα αν αποκτά από αυτή εισόδημα, ενώ η μη οικοδομημένη ακίνητη περιουσία καταχωρείται μόνο αν αποφέρει εισόδημα πραγματικό ή τεκμαρτό.

2. Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι κενό για όλο το χρόνο ή για συγκεκριμένο διάστημα συμπεριλαμβάνεται στο έντυπο με την ένδειξη ΚΕΝΟ και συμπληρώνεται και το χρονικό διάστημα για το οποίο ήταν κενή.

3. Στην στήλη  4, γίνεται επιλογή της κατηγορίας του δηλούμενου ακινήτου σύμφωνα με την ακόλουθη κατηγοριοποίηση των ακινήτων, που ισχύει για τη συμπλήρωση του εντύπου Ε9: Κατοικία, Μονοκατοικία, Επαγγελματική Στέγη, Οικόπεδο, Αποθήκη, Θέση Στάθμευσης, Σταθμός Αυτοκινήτων ΔΧ, Βιομηχανικό Κτίριο, Ξενοδοχείο, Νοσηλευτήριο, Εκπαιδευτήριο, Αθλητική Εγκατάσταση, Άλλο Κτίριο (Θέατρο, Κινηματογράφος, Μουσείο κ.λπ.), Αγροτεμάχιο, Άλλη Χρήση.

4. Οι στήλες 13, 14 και 15 συμπληρώνονται με το ακαθάριστο εισόδημα των ακινήτων που αναλογεί στον υπόχρεο κατά κατηγορία, όπως εμφανίζεται στους τίτλους των στηλών.

5.  Η στήλη 16 συμπληρώνεται με τα ποσά των ανείσπρακτων εισοδημάτων από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί σε βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της, και έχουν προσκομιστεί στη Δ.Ο.Υ. ευκρινή φωτοαντίγραφα αυτών πριν από την υποβολή της δήλωσης.  

6.  Στη στήλη 17 συμπληρώνεται το είδος μίσθωσης και η χρήση του ακινήτου.  
Η στήλη αυτή συμπληρώνεται, ανά κατηγορία χρήσης ακινήτου, και όταν εισπράττεται αποζημίωση για εξωσυμβατική χρήση του ακινήτου.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Επιλέγοντας τον κωδικό 60 της στήλης αυτής θα δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb, Booking κ.λπ.), ενώ επιλέγοντας τον κωδικό 61 της στήλης θα δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb, Booking κ.λπ.) κατά το φορολογικό έτος 2022.

7.  Στον κωδικό 63: "Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας" δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από την εκμίσθωση κατοικίας η οποία υπεκμισθώνεται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού μέσω ψηφιακής πλατφόρμας από τον μισθωτή. Το εν λόγω εισόδημα μεταφέρεται από την υπηρεσία στους κωδικούς 105-106 του εντύπου Ε1.

8.  Στη στήλη 19 συμπληρώνεται ο αριθμός της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας.

Βραχυχρόνια μίσθωση AIRBNB, απλά και κατανοητά.

Βραχυχρόνια Μίσθωση  τύπου Airbnb

Βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού είναι η μίσθωση ακινήτου μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα 1> ΜΙΚΡΟΤΕΡΟ του έτους και όταν δεν παρέχεται καμία άλλη υπηρεσία πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Ψηφιακές Πλατφόρμες

Στην περίπτωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ψηφιακές πλατφόρμες είναι όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά.

Δεν περιορίζονται στην προβολή του ακινήτου .Ενδεικτικά αναφέρονται οι ψηφιακές πλατφόρμες Airbnb ,Tripadvisor ,Booking , Expedia κ.α.

Ενοικίαση κατοικίας: Όλα τα «μυστικά» για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Οι «παγίδες» που κρύβουν τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια – Τι ισχύει για το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης

Με τις τιμές των ενοικίων να έχουν κάνει άλμα, καταγράφοντας αυξήσεις ακόμη και πάνω από 30% τα τελευταία χρόνια, οι φορολογούμενοι που μισθώνουν κύρια, εξοχική ή δευτερεύουσα κατοικία αλλά και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί κατά την υπογραφή του μισθωτηρίου συμβολαίου.

Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν τις περιπτώσεις για τις οποίες υποβάλλεται δήλωση μίσθωσης ακίνητης περιουσίας στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, τι γίνεται στην περίπτωση που ο εκμισθωτής δεν έχει ΑΦΜ αλλά και ότι σε κάθε περίπτωση έναρξης ή λύσης μιας σύμβασης για τη μίσθωση ακινήτου ο ιδιοκτήτης (εκμισθωτής) υποχρεούται να δηλώσει το γεγονός αυτό, υποβάλλοντας ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα τη δήλωση έναρξης ή λήξης του μισθωτηρίου μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα. Αν δεν δηλωθεί η λήξη της μίσθωσης, τότε η συμφωνία μίσθωσης (το μισθωτήριο) θεωρείται ότι είναι σε ισχύ και ο ιδιοκτήτης κινδυνεύει να πληρώσει φόρο για ενοίκια που δεν έχει εισπράξει. Σημειώνεται ότι οι δηλώσεις συνοδεύονται με το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.

Airbnb: Σε φορο-ελεγκτικό κλοιό 130.000 ακίνητα

 

Στο στόχαστρο και όσοι ενοικιάζουν ακίνητα μέσω Facebook και Instagram. Από ελεγκτικό κόσκινο φορολογικές δηλώσεις, πιστωτικές κάρτες, τραπεζικοί λογαριασμοί

Μετά την «έκρηξη» κρατήσεων και εισπράξεων που καταγράφεται φέτος στην «αγορά» των Αirbnb, η ΑΑΔΕ δρομολογεί μπαράζ ηλεκτρονικών ελέγχων και διασταυρώσεων σε φορολογούμενους που εισπράττουν εισοδήματα από την εκμίσθωση 130.000 ακινήτων.

Από ελεγκτικό θα περάσουν φορολογικές δηλώσεις, στοιχεία από τις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com, VRBO αλλά και πιστωτικές κάρτες και τραπεζικοί λογαριασμοί με  στόχο την αποκάλυψη «κρυφών» εισοδημάτων.

Στο «μάτι» του φοροελεγκτικού μηχανισμού μπαίνουν και όσοι νοικιάζουν τα ακίνητά τους μέσω καταχωρήσεων σε Facebook και Instagram. Για τις μισθώσεις αυτές, δεν απαιτείται η δήλωση των ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ αλλά θα πρέπει να υποβάλλονται οι σχετικές δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων και να δηλώνονται τα μισθώματα που εισπράττονται στη φορολογική δήλωση.

Τι πρέπει να ξέρετε για την Βραχυχρόνια Μίσθωση τύπου Airbnb

Βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού είναι η μίσθωση ακινήτου μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα 1> ΜΙΚΡΟΤΕΡΟ του έτους και όταν δεν παρέχεται καμία άλλη υπηρεσία πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Ψηφιακές Πλατφόρμες

Στην περίπτωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ψηφιακές πλατφόρμες είναι όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά.

Δεν περιορίζονται στην προβολή του ακινήτου .Ενδεικτικά αναφέρονται οι ψηφιακές πλατφόρμες Airbnb ,Tripadvisor ,Booking , Expedia κ.α.

Μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης

Είναι το μητρώο που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ΑΑΔΕ στο οποίο ο διαχειριστής ακινήτου λαμβάνει αριθμό εγγραφής ανά μισθωμένο ακίνητο.

Οπότε το κάθε ακίνητο έχει τον δικό του Αριθμό Μητρώου Ακινήτου Α.Μ.Α.

Ο Α.Μ.Α. αποδίδεται άμεσα μέσω του συστήματος της ΑΑΔΕ my aade.

Ο Α.Μ.Α αναρτάται σε κάθε ψηφιακή πλατφόρμα και σε κάθε άλλο μέσο προβολής.

Ο διαχειριστής του ακινήτου χρησιμοποιεί τους κωδικούς taxis και καταχωρεί το ακίνητο στην πλατφόρμα χρησιμοποιώντας τον κωδικό Α.Τ.ΑΚ. που αναγράφεται ευκρινώς στο έντυπο του Ε9 ,όπως και τα αντίστοιχα τετραγωνικά μέτρα.

Και τέλος λαμβάνει Α.Μ.Α.

Εάν κάποιος εκμισθώσει του ακίνητο του με βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς τη χρήση ψηφιακής πλατφόρμας δεν χρειαζεται να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής

Η οριστικοποίηση του μητρώου μπορεί να γίνει έως 28/2 του έτους  υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ,προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος .

Μέχρι την οριστικοποίηση ο διαχειριστής ακινήτου μπορεί να διορθώνει λανθασμένες καταχωρήσεις και να τροποποιεί στοιχεία χωρίς να αλλάζει ο Α.Μ.Α και χωρίς να υπάρχει πρόστιμο εκπροθέσμου.

Μετά τις 28/2 τα στοιχεία έχουν καταχωρηθεί οριστικά και δεν μπορούν να τροποποιηθούν.

Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης

Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι :

Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες.

Δηλαδή Κάθε πρόσωπο που αναλαμβάνει:

→ Την εγγραφή στο μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής

→ Την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες όπως και σε κάθε μέσο προβολής με υποχρεωτική αναγραφή του αριθμού εγγραφής του στο Μητρώο Ακινήτων βραχυχρόνιας Διαμονής

→ Την υποβολή της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής ανά μισθωτή

→ Την καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στοιχείων που είναι απαραίτητα για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος.

→ Την δημόσια κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων του ποσού που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους.

Διαχειριστής ακινήτου

Μπορεί να είναι: ● ο ιδιοκτήτης

• ο επικαρπωτής
• ο υπεκμισθωτής
• τρίτοι όπως εκτελεστής διαθήκης ,επίτροπος ή κηδεμόνας, γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση κ.α.

Εξαιρούνται από την υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής οι διαχειριστές που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ,οφείλουν όμως να αναγράφεται το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας σε εμφανές σημείο κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

*Όταν ένας διαχειριστής ακινήτου σταματήσει τη διαχείριση του διαγράφει το συγκεκριμένο ακίνητο από το Μητρώο.

Προκειμένου ο διαχειριστής ακινήτου να πραγματοποιεί βραχυχρόνιες μισθώσεις οφείλει να:

    Με τους ατομικούς  κωδικούς taxisnet να εισέλθει στον ιστότοπο www.aade.gr →→Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής ,να καταχωρήσει το κάθε ακίνητο χωριστά και να λάβει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου .

    Ανάρτηση του Α.Μ.Α. στις ψηφιακές πλατφόρμες Airbnb ,Expedia, booking κτλ όπως και σε κάθε μέσο προβολής .

    Ως τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο να υποβληθεί η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.

                *Δεν υπάρχει υποχρέωση μηδενικής δήλωσης αν δεν υπάρχουν αναχωρήσεις τον προηγούμενο μήνα.

               *Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης για την οποία έχει καταχωρηθεί ήδη Δήλωση θα πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική δήλωση μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση.

      –  είτε όταν βάση πολίτικης ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού από τον μισθωτή είτε όχι.-

Τα στοιχεία που θα ζητηθούν από το σύστημα προς συμπλήρωση είναι :

1. Αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής
2. Το συνολικό τίμημα
3. Η επωνυμία της ψηφιακής πλατφόρμας για παράδειγμα Booking , Airbnb κτλπ.
4. Τα στοιχεία του μισθωτή
5. Η έναρξη και λήξη της μίσθωσης
6. Ο τρόπος πληρωμής (μετρητά ,κατάθεση κτλπ)

•    Το εισόδημα που αποκτάται από την Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού , απαλλάσσεται από το Φ.Π.Α.
• Το εισόδημα που αποκτάται από τα φυσικά πρόσωπα στην Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία(Αστική Μίσθωση)

            φορολογείται βάση του  άρθρου  39 και 40 του ν. 4172/2013

• Η προμήθεια των μεσολαβητών και όλα τα έξοδα και λειτουργικές δαπάνες εκπίπτουν από το ακαθάριστο εισόδημα κατά ποσοστό 5%
• Οι δικαιούχοι δεν βαρύνονται με Τέλος Επιτηδεύματος εφόσον δεν αποκτούν επαγγελματική ιδιότητα .
• Απαλλάσσονται του Φόρου Διαμονής
• Δεν επιβαρύνονται με τέλη χαρτοσήμου καθώς εξ ορισμού οι μισθώσεις αυτές καλύπτουν βραχυχρόνιες στεγαστικές ανάγκες

• ***Εάν κατά την διάρκεια της βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου (εντος ή εκτός του πλαισίου της οικονομίας του διαμοιρασμού )

παρέχονται εκ μέρους του εκμισθωτή και πρόσθετες υπηρεσίες οι οποίες είναι αντίστοιχες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό τομέα

το συνολικό αντίτιμο που καταβάλλεται δεν απαλλάσσεται , αλλά υπάγεται στον ΦΠΑ ,καθώς θεωρείται ότι πρόκειται για παροχή υπηρεσιών διαμονής ,

οι οποίες υπόκεινται στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ(13%), με δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ των σχετικών δαπανών (ΠΟΛ 1059/2018) .

Σε αυτή την περίπτωση επιβαρύνονται και με φόρο διαμονής ανά διανυκτέρευση 0,50 ευρώ(ΠΟΛ1064/2018)