Φορολογία στα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου airbnb – Τι ισχύει

Η Airbnb είναι ιστοσελίδα καταχώρησης, εύρεσης και ενοικίασης καταλυμάτων. Πρόκειται ουσιαστικά για μια ηλεκτρονική πλατφόρμα, που φέρνει σε επικοινωνία τον οικοδεσπότη με τον πελάτη, ενώ είναι ταυτόχρονα υπεύθυνη για την διεκπεραίωση της διαδικασίας της κράτησης. Δεν είναι μόνο αυτή η πλατφόρμα, καθώς υπάρχουν επίσης η booking , η expedia και άλλες.

 

Στην πορεία θα δούμε τα πάντα γύρω από την φορολογία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Αirbnb και Booking.

Βραχυχρόνια μίσθωση

Για να θεωρείται η μίσθωση βραχυχρόνια θα πρέπει το χρονικό διάστημα μίσθωσης να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος (ή τις εξήντα [60] ημέρες για τα νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων [10.000] κατοίκων).

Εδώ παρέχεται μόνο η υπηρεσία παροχής κλινοσκεπασμάτων (π.χ. υπηρεσίες καθαρισμού, παροχή φαγητού κ.λπ.). Σε περίπτωση που υπάρχουν κι άλλες παρεχόμενες υπηρεσίες, αυτές αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα και ισχύουν άλλες νομικές και φορολογικές διατάξεις.

Φορολογία για βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου airbnb

Σύμφωνα με τον ν. 4446/2016 εισήχθη για πρώτη φορά ένα κανονιστικό πλαίσιο για την πρόσκαιρη και βραχυχρόνια εκμίσθωση καταλυμάτων μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας Airbnb. Ειδικότερα, ρυθμίστηκε η Φορολογία για βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου airbnb των εσόδων που προέρχονταν από την εκμίσθωση αυτών των καταλυμάτων. Απώτερος στόχος ήταν ο περιορισμός της παραοικονομίας.

Το εισόδημα που αποκτά κάθε φυσικό πρόσωπο από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου πρέπει να δηλωθεί υποχρεωτικά, γιατί αποτελεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Τα εισοδήματα που εισέπραξαν οι φορολογούμενοι το 2023 θα πρέπει να τα εμφανίσουν στη φορολογική δήλωση. Πρώτα θα αποτυπωθούν αναλυτικά στον έντυπο Ε2 και μετά θα μεταφερθούν αυτόματα στο έντυπο Ε1.Τα μισθώματα φορολογούνται ως εξής:

• Εισόδημα έως 12.000 ευρώ με 15%,
• Εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ με 35%,
• Εισόδημα πάνω από 35.000 ευρώ με 45%.

Φορολογία ατομικής επιχείρησης / Φορολογία για βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου airbnb.

Όταν το εισόδημα λογίζεται ως εισόδημα προερχόμενο από ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα, τότε φορολογείται ως εξής:

Κλιμάκιο εισοδήματος	Φορολογικός συντελεστής	Φόρος κλιμακίου	Σύνολο
			Εισοδήματος	Φόρου
			€	€
10.000	9%	900	10.000	900
10.000	22%	2.200	20.000	3.100
10.000	28%	2.800	30.000	5.900
10.000	36%	3.600	40.000	9.500
Υπερβάλλον	44%

 

1. Ο συντελεστής είναι 55%, ο οποίος για το πρώτο έτος λειτουργίας έχει έκπτωση 50%.
2. Δεν υπάρχει αφορολόγητο στις ατομικές επιχειρήσεις. Η φορολογία ξεκινάει από το πρώτο ευρώ.
3. Για ατομική επιχείρηση που δηλώνει ζημίες ή μηδενικά κέρδη, ο επαγγελματίας φορολογείται με τεκμήρια. (πχ τεκμήριο διαβίωσης άγαμου 3.000€, αυτοκίνητο, κατοικία, δάνειο κλπ). 

Φ.Π.Α και τέλος διαμονής

Οι μισθωτές κατοικιών με βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσσονται του τέλους διαμονής, ενώ το εισόδημα που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης

Ως «διαχειριστής ακινήτου» ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο, το οποίο αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωσή του. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω της πλατφόρμας Airbnb, θα πρέπει να δηλώνονται από τον «διαχειριστή» στη σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή της ΑΑΔΕ και συγκεκριμένα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. O «διαχειριστής» λαμβάνει αριθμό εγγραφής ανά εκμισθούμενο ακίνητο για την Φορολογία airbnb.

Διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι:

• ο κύριος του ακινήτου
• ο νομέας
• ο επικαρπωτής
• ο υπεκμισθωτής
• τρίτος στον οποίο ανατίθεται το καθήκον αυτό. Αυτός μπορεί να είναι:

– ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς

– ο εκκαθαριστής κληρονομιάς

– ο εκτελεστής διαθήκης

– ο σύνδικος πτώχευσης

– ο προσωρινός διαχειριστής

– ο μεσεγγυούχος

– ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.

Υποχρεώσεις διαχειριστή ακινήτου

1. Εγγραφή στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»,
2. Ανάρτηση του «Ακινήτου» βραχυχρόνιας μίσθωσης στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού καθώς και σε κάθε μέσο προβολής με υποχρεωτική αναγραφή του αριθμού εγγραφής του στο ως άνω «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»,
3. Υποβολή της «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής» ανά μισθωτή,
4. Καταχώρηση στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» στοιχείων (συνδικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.α.) απαραίτητων για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος του αρ. 39Α του ν. 4172/2013, ανά δικαιούχο εισοδήματος,
5. Δημόσια κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) του ποσού που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους εισοδήματος, τους οποίους ο «Διαχειριστής», δεν ήταν δυνατόν να γνωρίζει κατά την εγγραφή του «Ακινήτου» στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Ο «Διαχειριστής» έχει την υποχρέωση να καταθέσει στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) το ως άνω πόσο έως την ημερομηνία οριστικοποίησης της εικόνας του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», με σχετική μνεία στο γραμμάτιο σύστασης χρηματικής παρακαταθήκης.

Επιβολή κυρώσεων

Η μη συμμόρφωση του διαχειριστή ακινήτου με τις σχετικές υποχρεώσεις στο μητρώο συνεπάγεται διοικητικά πρόστιμα. Πιο συγκεκριμένα, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές των ακινήτων. Για κάθε μία από τις παρακάτω παραβάσεις:

• Παράλειψη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
• Μη εμφανής αναγραφή του αριθμού εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής κατά την ανάρτηση του Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής,

Επίσης, επιβάλλεται πρόστιμο 100 ευρώ σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.

Περιορισμοί βραχυχρόνιας μίσθωσης

Λόγω της ραγδαίας εξάπλωσης του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Booking, Airbnb) και της κατακόρυφης αύξησης των τιμών των ενοικίων πρόκειται να επιβληθούν κάποιοι περιορισμοί όσον αφορά την εκμετάλλευση των ακινήτων. Οι περιορισμοί αυτοί είναι:

• Ο περιορισμός βραχυχρόνιας μίσθωσης του αριθμού των ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος.
• Ανώτατο όριο μίσθωσης βάσει ημερών για κάθε ακίνητο. Πχ να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.

Υπέρβαση της διάρκειας επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση, δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος. Μέχρι να εκδοθεί σχετική Υπουργική Απόφαση που να τροποποιεί αυτήν την ενότητα , ισχύουν κανονικά οι παραπάνω περιορισμοί.