Σύμφωνα με τα ανωτέρω, εάν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης λάβει χώρα πώληση του ακινήτου σε νέο ιδιοκτήτη, οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα του νέου ιδιοκτήτη δεν αλλάζουν (όπως δεν αλλάζουν και του μισθωτή) και αμφότερα τα μέρη, δηλαδή τόσο ο νέος ιδιοκτήτης όσο και ο μισθωτής, δεσμεύονται από τους όρους της υφιστάμενης μίσθωσης που καταρτίστηκε στο παρελθόν μεταξύ του παλαιού ιδιοκτήτη και του μισθωτή, εφόσον πληρούνται δύο προϋποθέσεις:
α) Αποδεικνύεται η μίσθωση με μισθωτήριο συμβόλαιο βεβαίας χρονολογίας. Ένα έγγραφο αποκτά βέβαια χρονολογία με συγκεκριμένους τρόπους, οι οποίοι ορίζονται στο άρθρο 446 ΑΚ. Ειδικότερα, το ιδιωτικό έγγραφο αποκτά βέβαια χρονολογία ως προς τους τρίτους όταν το θεωρήσει συμβολαιογράφος ή άλλος δημόσιος υπάλληλος, αρμόδιος κατά το νόμο,, ή όταν το ουσιώδες περιεχόμενό του αναφερθεί σε δημόσιο έγγραφο ή όταν υπάρξει άλλο γεγονός που κάνει με ανάλογο τρόπο βέβαιη τη χρονολογία. Η θεώρηση γίνεται με σημείωση επάνω στο έγγραφο της λέξης «θεωρήθηκε» και της χρονολογίας. Παλαιότερα το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης αποκτούσε βεβαία χρονολογία με την υποβολή και τη χειρόγραφη θεώρηση ενός αντιγράφου του από την αρμόδια Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία. Πλέον η θεώρηση αυτή γίνεται μέσω της ηλεκτρονικής καταχώρισης του μισθωτηρίου στο TAXIS και την εκτύπωση του σχετικού αποδεικτικού εγγράφου.
β) Δεν έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό με το μισθωτήριο συμφωνητικό. Δηλαδή, δεν έχει περιληφθεί όρος στο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, ο οποίος να προβλέπει, λόγου χάρη, ότι σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, θα πρέπει να πραγματοποιηθεί η αποχώρηση του μισθωτή από το ακίνητο εντός τριών (3) μηνών από τότε, που θα του ζητηθεί από τον νέο ιδιοκτήτη.
Σε περίπτωση που μία από τις δύο ως άνω προϋποθέσεις ελλείπουν, δηλαδή η μίσθωση δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας ή υπάρχει αντίθετος όρος στο μισθωτήριο, τότε εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρου 615 του Αστικού Κώδικα η οποία ορίζει ότι: «Στη μίσθωση ακινήτου που δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή που περιέχει τον όρο, ότι σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου ή παραχώρησης εμπράγματου δικαιώματος που αποκλείει τη χρήση του μισθωτή ο νέος κτήτορας θα έχει δικαίωμα να αποβάλει το μισθωτή, ο νέος κτήτορας μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από ένα μήνα, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και πριν από δύο μήνες, αν έχει διάρκεια μακρότερη από ένα έτος. Εάν ο νέος κτήτορας καταγγείλει τη μίσθωση, διατηρούνται ακέραια τα δικαιώματα του μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για αποζημίωση». Στην περίπτωση αυτή λοιπόν ο νέος ιδιοκτήτης - εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να προβεί σε καταγγελία της μίσθωσης και να αποβάλλει το μισθωτή. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας θα επέλθουν μέσα σε ένα μήνα από τότε που αυτή επιδόθηκε στο μισθωτή, εάν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και μέσα σε δύο μήνες, εάν έχει διάρκεια μεγαλύτερη από ένα έτος. Οι προ αναφερόμενες διατάξεις των άρθρων 614 και 615 του Αστικού Κώδικα εφαρμόζονται στις αστικές μισθώσεις (π.χ. μίσθωση κατοικίας).
Αντιθέτως οι παραπάνω διατάξεις δεν εφαρμόζονται στις εμπορικές/επαγγελματικές μισθώσεις. Στην περίπτωση επομένως μεταβίβασης του μισθίου διαρκούσης της εμπορικής μισθώσεως, η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης στο νέο ιδιοκτήτη χωρεί εκ του νόμου και μάλιστα χωρίς τις διατυπώσεις των άρθρων 614 και 615 του Αστικού Κώδικα. Έτσι, ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται από το νόμο στη μισθωτική σχέση απεριόριστα και αποκτά για λογαριασμό του τόσο τα δικαιώματα όσο και τις υποχρεώσεις που είχε ο προηγούμενος (παλαιός) ιδιοκτήτης - εκμισθωτής, χωρίς να απαιτείται μισθωτήριο συμβόλαιο και δίχως να ασκεί έννομη επιρροή η τυχόν ύπαρξη όρου στο μισθωτήριο σχετικά με την εκποίηση του μισθίου (βλ. Άρειος Πάγος 1484/2014, Ολομέλεια Αρείου Πάγου 6/2004, Άρειος Πάγος 593/1991). Δηλαδή στις εμπορικές/επαγγελματικές μισθώσεις ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται εκ του νόμου στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης και δεσμεύεται από τους όρους αυτής (όπως δεσμεύεται και ο μισθωτής), ακόμα και εάν υπάρχει κάποια αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο που υπογράφηκε μεταξύ παλαιού ιδιοκτήτη και μισθωτή ή ακόμα και εάν η μίσθωση έχει καταρτιστεί άτυπα (προφορικά), καθώς, όπως προ ελέχθη, δεν ισχύουν οι διατυπώσεις του άρθρου 614 ΑΚ. Επιπλέον δεν εφαρμόζεται ούτε το άρθρο 615 ΑΚ ως προς το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης και επομένως ο νέος ιδιοκτήτης - εκμισθωτής δε δικαιούται να καταγγείλει την εμπορική/επαγγελματική μίσθωση, ακόμα και εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 615 ΑΚ (βλ. Χαράλαμπος Παπαδάκης, Αθήνα 2014, Εγχειρίδιο Εμπορικών Μισθώσεων μετά το Ν. 4242/2014, σελ. 221, Άρειος Πάγος 1655/1990 «Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών Νόμος»).
Με βάση τις ανωτέρω διατάξεις, τα πραγματικά περιστατικά που αναφέρετε καθώς και τα ερωτήματά σας, θεωρούμε ότι:
Δε χρειάζεται να καταρτιστεί νέο μισθωτήριο ανάμεσα στο μισθωτή και το νέο ιδιοκτήτη - εκμισθωτή του ακινήτου. Αμφότεροι δεσμεύονται από τους όρους του μισθωτηρίου που είχε υπογραφεί μεταξύ του παλαιού ιδιοκτήτη και του μισθωτή. Ο νέος ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να σεβαστεί τη μίσθωση και δεν μπορεί να αποβάλλει το μισθωτή από το μίσθιο μέχρι τη λήξη της συμφωνηθείσας διάρκειας της μίσθωσης, όπως αυτή (ενν. διάρκεια) ορίστηκε στο μισθωτήριο που υπογράφηκε μεταξύ παλαιού ιδιοκτήτη και μισθωτή, ούτε μπορεί να αυξήσει μονομερώς το ύψος του μισθώματος. Αντίστοιχα, ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να καταβάλλει μέχρι τη λήξη της μίσθωσης το μίσθωμα που συμφώνησε με τον παλαιό ιδιοκτήτη του ακινήτου, διαφορετικά κινδυνεύει με αποβολή από το μίσθιο, όχι λόγω αλλαγής του ιδιοκτήτη, αλλά λόγω δυστροπίας του ως προς την καταβολή του μισθώματος. Στην περίπτωση που πρόκειται για αστική μίσθωση (π.χ. μίσθωση κατοικίας), ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται μεν στη μισθωτική σχέση (όπως συμβαίνει και στην επαγγελματική μίσθωση), μπορεί όμως να καταγγείλει τη μίσθωση εφόσον συντρέχουν οι όροι και οι προϋποθέσεις του άρθρου 615 ΑΚ, δηλαδή αν η μίσθωση δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας ή αν υπάρχει όρος στο μισθωτήριο που προβλέπει ότι σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου ο νέος ιδιοκτήτης θα έχει δικαίωμα να αποβάλει το μισθωτή. Διαφορετικά, εάν δηλαδή δε συντρέχουν οι διατάξεις του άρθρου 615 ΑΚ, τότε ο νέος ιδιοκτήτης της κατοικίας δεσμεύεται από τους όρους του μισθωτηρίου που υπογράφηκε μεταξύ παλαιού ιδιοκτήτη και μισθωτή και δεν μπορεί να αποβάλλει το μισθωτή. Σαφώς, σε κάθε περίπτωση, είτε πρόκειται για αστική μίσθωση είτε για επαγγελματική/εμπορική, αν τα δύο μέρη (ενν. νέος ιδιοκτήτης και μισθωτής) επιθυμούν να λυθεί η υφιστάμενη μίσθωση, τότε μπορούν να υπογράψουν ιδιωτικό συμφωνητικό λύσης αυτής, υποβάλλοντας σχετική δήλωση στο TAXIS.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου