Τι αλλάζει στα ενοίκια – Αναλυτικός οδηγός

 Σύνοψη:

• Από την 1η Απριλίου του 2026, όλα τα ενοίκια κατοικιών θα πρέπει να εξοφλούνται αποκλειστικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού του ιδιοκτήτη, ο οποίος θα έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ, με στόχο τη διαφάνεια και τον περιορισμό της φοροδιαφυγής.
• Αλλαγές έρχονται και στη διαδικασία των εξώσεων, καθώς από την 1η Ιανουαρίου του 2026, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να εκδίδουν διαταγή απόδοσης μισθίου μέσω ειδικού δικηγόρου, γλιτώνοντας χρόνο και ταλαιπωρία από τα δικαστήρια.
• Ωστόσο, η νέα ρύθμιση δεν αφήνει στον αέρα τους ενοικιαστές, καθώς προβλέπει τουλάχιστον έξι μήνες προθεσμία πριν από την έξωση, χωρίς δικά τους έξοδα ή ενέργειες.

Τι θα ισχύει από την 1η Ιανουαρίου για το καθεστώς των εξώσεων.

Ανατροπές στον τρόπο πληρωμής των μισθωμάτων αλλά και στη διαδικασία των εξώσεων θα υπάρξουν από το 2026. Από την 1η Απριλίου, όλα τα ενοίκια κατοικιών θα πρέπει πλέον να εξοφλούνται αποκλειστικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού του ιδιοκτήτη, ο οποίος θα έχει δηλωθεί επίσημα στην ΑΑΔΕ. Η νέα ρύθμιση βάζει τέλος στην παραδοσιακή πληρωμή «στο χέρι» και καλύπτει όλες τις μισθώσεις, παλαιές και νέες, με στόχο τη μεγαλύτερη διαφάνεια και τον δραστικό περιορισμό της φοροδιαφυγής. Το μέτρο συνοδεύεται από κυρώσεις για όσους αδιαφορήσουν και συνεχίσουν τις συναλλαγές με μετρητά. Αλλαγές έρχονται και στη διαδικασία των εξώσεων, αφού από την 1η Ιανουαρίου του 2026 οι ιδιοκτήτες ακινήτων, όταν λήγει μια μίσθωση, θα μπορούν, χωρίς να ταλαιπωρούνται επί χρόνια στα δικαστήρια, να εκδίδουν διαταγή απόδοσης μισθίου μέσω ειδικού δικηγόρου, γλιτώνοντας χρόνο, κόστος και ταλαιπωρία.

Επί της ουσίας, η νέα ρύθμιση αφορά όλους τους ιδιοκτήτες που, ενώ έχει λήξει η σύμβαση με τον ενοικιαστή, δεν μπορούν να ανακτήσουν το ακίνητό τους εγκαίρως, ενώ ταυτόχρονα δεν αφήνει στον αέρα και τους ενοικιαστές, καθώς προβλέπει τουλάχιστον έξι μήνες προθεσμία πριν από την έξωση, χωρίς δικά τους έξοδα ή ενέργειες.

Μέσω τράπεζας

Για την 1η Απριλίου του 2026 μετατίθεται τελικά η έναρξη της υποχρεωτικής πληρωμής των ενοικίων μέσω τραπεζικού λογαριασμού, αντί της αρχικής πρόβλεψης για εφαρμογή του μέτρου από την 1η Ιανουαρίου. Η αλλαγή προβλέπεται σε τροπολογία του υπουργείου Οικονομικών που κατατέθηκε στη Βουλή και αφορά το σύνολο των μισθώσεων, δίνοντας επιπλέον χρόνο προσαρμογής σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές. Οπως επισημαίνεται στην αιτιολογική έκθεση, κρίθηκε αναγκαία η μετάθεση της ημερομηνίας έναρξης, προκειμένου να δοθεί χρόνος για την ολοκλήρωση των τεχνικών και οργανωτικών εργασιών που απαιτούνται για τη λειτουργία ενός ολοκληρωμένου συστήματος διασταύρωσης στοιχείων με τους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών.

Προϋπόθεση

Η ηλεκτρονική πληρωμή ενοικίου θα αποτελεί προϋπόθεση για κάθε οικονομική ενίσχυση ή έκπτωση, τόσο για ενοικιαστές όσο και για ιδιοκτήτες. Οι ενοικιαστές που επιμένουν σε πληρωμή «στο χέρι» ή δεν καταθέτουν το μίσθωμα μέσω τράπεζας, παρότι πληρούν τα κριτήρια, αποκλείονται από το στεγαστικό επίδομα και από το νέο ετήσιο βοήθημα ενός ενοικίου έως 800 ευρώ (με προσαύξηση 50 ευρώ ανά προστατευόμενο τέκνο), το οποίο καταβάλλεται σε όσους δηλώνουν κανονικά τα ενοίκιά τους.

Αντίστοιχα, οι φορολογούμενοι που νοικιάζουν ακίνητα και λαμβάνουν μισθώματα «στο χέρι» θα χάσουν την έκπτωση 5% στο ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια, η οποία υπολογίζεται αυτόματα χωρίς την προσκόμιση δικαιολογητικών. Για παράδειγμα, φορολογούμενος εισπράττει 12.000 ευρώ ετησίως από ενοίκια τα οποία σήμερα καταβάλλονται με μετρητά. Σε περίπτωση που συνεχίσει να λαμβάνει το ενοίκιο «στο χέρι», θα φορολογηθεί για το σύνολο του εισοδήματος των 12.000 ευρώ και όχι για 11.400 ευρώ, καθώς δεν θα εφαρμοστεί η έκπτωση 5% στο εισόδημα από το ενοίκιο που θα έχει εισπράξει. Για τις επιχειρήσεις, το μέτρο δεν είναι νέο, αλλά η εφαρμογή του ενισχύεται.Από το 2026, το επαγγελματικό ενοίκιο που καταβάλλουν οι επιχειρήσεις χωρίς τραπεζική πληρωμή δεν θα μπορεί να εκπέσει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδά τους.

Για παράδειγμα, επιχείρηση που πληρώνει 700 ευρώ ενοίκιο μηνιαίως, αν δεν το καταβάλλει μέσω τράπεζας χάνει 8.400 ευρώ εκπιπτόμενων εξόδων από τα ακαθάριστα έσοδά της και αυτομάτως αυξάνει τη φορολογική της επιβάρυνση. Η πληρωμή πρέπει να γίνεται μόνο σε λογαριασμό που ανήκει στον εκμισθωτή και όχι σε τρίτους, όπως πληρεξούσιους, δικηγόρους ή εταιρείες διαχείρισης. Εάν η πληρωμή γίνει σε κοινό λογαριασμό, το όνομα του εκμισθωτή πρέπει να εμφανίζεται πρώτο στους συνδικαιούχους, ώστε να εξασφαλίζεται η εύκολη διασταύρωση.

Ακατάσχετο

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται και όσον αφορά το ακατάσχετο. Το όριο των 1.250 ευρώ που ισχύει για μισθούς και συντάξεις δεν καλύπτει τα ποσά από μισθώματα, τα οποία παραμένουν τυπικά κατασχέσιμα σε περίπτωση οφειλών προς το Δημόσιο. Αυτό σημαίνει ότι, πρακτικά, τα ενοίκια που εισπράττει ο ιδιοκτήτης μέσω τράπεζας μπορούν να δεσμευθούν από την ΑΑΔΕ πριν προλάβει να τα εισπράξει, εάν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές. Τυχόν άρνηση του μισθωτή για έγκαιρη τραπεζική καταβολή του μισθώματος λογίζεται ως μη καταβολή του και δίνει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να ζητήσει για τον λόγο αυτόν την απόδοση του μισθίου με κάθε νόμιμο τρόπο.

Τι αλλάζει στις εξώσεις

Από την 1η Ιανουαρίου του 2026 τίθεται σε εφαρμογή μια σημαντική αλλαγή στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, που φέρνει ταχύτερες λύσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Η νέα ρύθμιση επιτρέπει την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου χωρίς τη μεσολάβηση δικαστηρίου, επιταχύνοντας σημαντικά τη διαδικασία εξώσεων. Η διαταγή απόδοσης μισθίου δεν είναι ακριβώς δικαστική απόφαση. Είναι ένας εκτελεστός τίτλος που εκδίδεται χωρίς ακροαματική διαδικασία, αλλά βασίζεται αποκλειστικά σε έγγραφα που παρουσιάζει ο αιτών. Αποκτά ισχύ δεδικασμένου μόνο αν δεν ασκηθεί ανακοπή εναντίον της ή αν η ανακοπή απορριφθεί τελεσίδικα. Η διαδικασία αυτή εφαρμόζεται σε πολλές χώρες ως γρήγορη και αποτελεσματική λύση που μειώνει την απασχόληση της Δικαιοσύνης για αυταπόδεικτα θέματα, όπως είναι η μη πληρωμή ενοικίου. Ισχύει και στη χώρα μας από το 1997 και τώρα πλέον θα εφαρμόζεται και στη λήξη των μισθώσεων των ακινήτων. Οπως επισημαίνεται, ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης αλλά και σε κάθε περίπτωση η νόμιμη αρχική τριετία είναι απαραβίαστα χρονικά όρια προστασίας των ενοικιαστών. Αλλωστε, η δυνατότητα καταγγελίας μίσθωσης κατοικίας «για ιδιοκατοίκηση» καταργήθηκε στη χώρα μας από το 1994, μαζί με τις αναγκαστικές παρατάσεις των μισθώσεων κατοικιών, και θεσπίστηκε η τριετία ως ελάχιστος χρόνος διάρκειάς τους.

Τα βήματα

Σύμφωνα με οδηγίες από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων:

• Η σχετική αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου θα συντάσσεται και θα υπογράφεται από τον δικηγόρο των εκμισθωτών και θα παραδίδεται στον οριζομένο με την παραπάνω διαδικασία δικηγόρο μαζί με τον φάκελο των δικαιολογητικών εγγράφων και το γραμμάτιο προείσπραξης της καθορισμένης από τον νόμο αποζημίωσής του. Ο ορισθείς δικηγόρος θα έχει δεκαήμερη προθεσμία να ελέγξει την πληρότητα και τη νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου και την πάροδο του τριμήνου προειδοποίησης του ενοικιαστή και, εφόσον όλα έχουν καλώς, θα υπογράφει το κείμενο της διαταγής, στο οποίο ρητά θα αναφέρεται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτελεστεί μόνον μετά την πάροδο διμήνου από την κοινοποίησή της και αφετέρου ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός προθεσμίας 15 εργάσιμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιονδήποτε βάσιμο λόγο. Το πρωτότυπο της διαταγής θα κατατίθεται από τον δικηγόρο στη γραμματεία του αρμόδιου πρωτοδικείου, η οποία θα τη δημοσιεύει και θα εκδίδει τον εκτελεστό τίτλο της που ονομάζεται «απόγραφο», το οποίο θα παραδίδεται στον δικηγόρο του εκμισθωτή αφού υποβάλλει σχετική αίτηση και καταβάλλει τα σχετικά τέλη απογράφου. Ο δικηγόρος του εκμισθωτή θα εκδίδει αντίγραφο από το εκτελεστό απόγραφο, το οποίο θα το επιδίδει με δικαστικό επιμελητή στο μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός διμήνου από την κοινοποίησή του.
• Με τη νέα ρύθμιση ο ενοικιαστής έχει από τον νόμο -και χωρίς καμιά ενέργεια ή δαπάνη του- τουλάχιστον ένα εξάμηνο στη διάθεσή του για να μεριμνήσει για τη μετεγκατάστασή του. Συγκεκριμένα, έχει το τρίμηνο της εξώδικης προειδοποίησης, έναν και πλέον μήνα για τη σύνταξη και υποβολή της αίτησης, ορισμό δικηγόρου από τη γραμματεία του δικαστηρίου, παράδοση, επεξεργασία, έκδοση και δημοσίευση της διαταγής, αίτηση για έκδοση του απογράφου της, σύνταξη του αντιγράφου και επίδοσή του, και ακόμη δύο μήνες ως προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής. Δηλαδή έχει εξασφαλισμένο τουλάχιστον ένα πλήρες εξάμηνο, εγγυημένο αυτόματα από τον ίδιο τον νόμο και κυρίως χωρίς καμία δαπάνη γι’ αυτόν.
• Η θεσμοθέτηση της αυτονόητης αυτής δικονομικής διάταξης, που θα έπρεπε να ισχύει τουλάχιστον από το 1997, όταν νομοθετήθηκε η διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας, απαλλάσσει τα δικαστήρια από έναν φόρτο τυπικής απασχόλησης, εξασφαλίζει την τήρηση των συμφωνηθέντων και τη συνέπεια στις συναλλαγές και εντάσσεται στην κατηγορία των μέτρων που θα παροτρύνουν πολλούς ιδιοκτήτες με κλειστά ακίνητα να τα διαθέσουν στην αγορά.
• Η έως σήμερα δυσκολία ανάκτησης της χρήσης των ακινήτων μετά το πέρας μιας μίσθωσης είναι ένας σημαντικός ανασταλτικός παράγοντας στην προσφορά ακινήτων, που θα πάψει να υπάρχει με τη θεσμοθέτηση της δυνατότητας εφαρμογής της διαταγής απόδοσης λόγω λήξης της μίσθωσης. Εμπίπτει και η ρύθμιση αυτή στη λογική ότι κάθε μέτρο υπέρ των εκμισθωτών κατοικιών (όπως π.χ. αυτό ή η μείωση της φορολογίας των μισθωμάτων, η επιδότηση της ανακαίνισης των παλαιών κατοικιών κ.λπ.) θα λειτουργήσει τελικά και υπέρ των ενοικιαστών.